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不動産

不動産賃貸業(というか借金)の恐ろしさについて

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以下記事を何気なく読んで感じた感想

以下の楽待の記事を読んでみた。

不動産執行人が見た「かぼちゃの馬車」破綻者
私が考える「不動産投資で失敗する人の共通点」

https://www.rakumachi.jp/news/column/245407?uiaid=tw_pg

 

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一言でいうと怖すぎる…

この記事によれば破綻の原因は「借り入れ」である。

※ちなみにオチに使うのは嫌なので最初に書いておくと、筆者は借金しないというより借金できません。属性が低すぎて借りられないのだ。防御最強。

一時期借り入れして不動産賃貸業をしたいなーと考えたこともあったが、様々なリスクが想定できるので、今は腰が引けている。

昨今流行りのサラリーマン大家について

最近はやりのサラリーマン大家は不動産営業マン(いわゆるツーブロックゴリラ)に乗せられ、周りの忠告を「ドリームキラーだ!」といって無視し、返済をすると手出しの家賃で分譲1Rマンションを購入する。

老後資金が2000万円不足してるという事も話題になっているし、引き合いは多いのだろう。

実際私の友人にも不動産賃貸業用に東京のマンションを3000万円弱で購入していた。返済込みだとマイナスキャッシュフローの物件である。キャッシュフローがマイナスの時点で私ならあきらめるが、入居者は居るようなので、それまでは少額貯金のつもりで問題は無いと思う。

しかし怖いのは現在の入居者が居なくなった数年後である。今払っている十数万円の支払い(返済金、利子、固定資産税等など)がそのままストレートに必要な返済として降ってくる。しかも分譲マンションは住んでなくとも、修繕積立金、管理費が取られる。友人はかなりの収入があるので困ることは無いのだろうが、中々痛い出費である。

そもそも借金の金利をマジメに考えると…

例えば担保無しで年利2.1%でお金を借りたとする。

普通に考えて、一般的な人が年間で2%の利益が着実に出る商売を低リスクでいきなり成功させるってのはかなり難しいと思う。しかも2%では足りないのだ。何%かの利益を乗せないといけないし、借金の元本の返済も必要だ。

それを考えるとそもそも借金をして、いちかばちかの要素も多分にある不動産賃貸経営をするというのは始める時点でほぼ負けてるのでは無いかと思う。

さらなるリスク

さらなるリスクとして、不動産価格の変動や、震災等による価値の減損が考えられる。

東日本大震災の時は浦安近辺のマンションではライフラインが破壊され、価値も相当に落ちた。今は大分戻ったようだが、地震大国日本では、時期はわからないものの同様の地震は必ず来る。その時に大幅に価値が下がる可能性は大いにあると思う。

また、不動産価格は2019年今では高止まりと言われているが、サイクリックに変動している、しかし少子高齢化が進んでいるため都心の一部を除き漸減すると考えるのが普通である。また建物は必ず損耗していく。

もちろん価値が今より高くなり、売却によるキャピタルゲインが得られる可能性ももちろんがあるが、そういった予測不可能な未来に期待を抱くのは完全に無駄だろう。今現実にある事実の延長線上だけを想定するべきであり、そうすると建物価値の減少と、少子高齢化による土地価値の減少がダブルで進行すると考えるのが妥当と思う。

出来る対策は、安く買う、現金で買うだ

出来る対策は、不確定要素を減らすしかない。

①物件購入価格を極限までさげ、実質利回りを減らす

 →そうなると修繕積立金や管理費等がかかる分譲マンションは対象外とすべきかと思う。実質利回りを下げますからね。しかもこれらの費用は入居者が居なくてもかかってしまう。

②借り入れではなく、現金で買う

 →借り入れする場合は、極限まで金利を下げる。しかし金利分確実に不利になっていると考える。

とにかく、現地調査やDIY、リフォームの分離発注なども限界までやり、不確定要素を可能な限り減らすことが必要だろう。

不動産屋さんの営業マンの言う通りに行動していては絶対実現できない。

営業マンに説得されて購入する不動産は、デパートや高級外車ディーラーで購入するラッピングされた高級商品であり、セレブ気分を楽しむものだと思う。事業として考えた場合、泥臭く面倒な仕事を自らこなす必要がある。

はたしてそこまでしてやる賃貸不動産経営にうまみは有るのだろうか?本業を一生懸命やる方が効率的な人がほとんどと思う。

まとめ。やらなくていい失敗は事前にシミュレーションをすることで避ける

不動産の失敗は最初にリンクをはったブログ記事のように、住んでる家まで持っていかれる。特に住民税や固定資産税などの国税を滞納するとまさに国家の強権によりかなり強引かつ速攻で家を取り上げられるそうだ。

とあるブロガーさんの記事に、不動産賃貸経営の失敗は遅効性の毒を飲んだように後々効いてくるという事が書いてあった。まさにその通りだと思う。

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ビヨンド
・関東地方に住む ・DIY好きな ・男性

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