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不動産 書評

1年目から成功する不動産投資 村田式ロケット戦略のすべて ~ 一年目から成功する ~ 村田幸紀 読んでみた

投稿日:2019-08-12 更新日:

 

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ざっくり感想

簡単に言うと、サラリーマンや、高い手持ち資金等などの高属性を活かして地方の RC 造マンションをフルローン融資で購入し、家賃収入1億円以上を目指すという戦略についていろいろと書かれている。

この本が発行されたの2016年10月であり2019年現在とは少々状況が異なっている。

異なっている点の大きいところはスルガ銀行の不正融資問題であるこの問題が起きたため各銀行の融資は不動産事業に関して厳しくなっている。

そのためこの本に書かれているメソッドが現在でも通じるかは少々不透明であると感じた。

また著者は現在不動産投資東進に関わる有料のコンサルティングやセミナーを開いており開いている。

著者がこの本を上梓した理由として考えられるのは、まず本の収入と、自身が持っている地方 RC 物件の流動性確保と、開催しているコンサルティングへの集客、等なのかなと個人的には思った。

ちなみにこの本は2018年年末に1500円程度で購入したが、2019年8月現在では Amazon で中古本が2800円程度で売られている。わずかな金額ではあるがダブルバガーに近い状態になっている。ここまで価格が上がってるのは最近人気の不動産系ユーチューバーが YouTube やブログなどで紹介しているからではないかと思う。

 

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記述されている内容

第一章には、破綻寸前から年間家賃収入1億円になったということ

著者は木造アパートを最初に買ったものの買ってすぐエアコンの全交換やサブリースの全室退去などがあり痛い目に遭った経験があるそうだ、その経験をもとに RC造り物件不動産投資に舵を切ったとのこと。

第二章には地方にチャンスがあるという理由が書いてある、人口減はあるもののキャッシュフローが高いというところがあり地方を押すということだ。

他は融資が通るRC造り物件の選び方や、融資はフルローンを狙えと言ったことが書いてある。

これはその通りだと思ったこと

あまり他の賃貸不動産経営者が見向きもしないようなボロ物件に旨味があるというのは確かにその通りだと思う。

また区分マンション投資に関しては私も管理費や修繕積立金の問題があるので賃貸不動産経営の対象としてはほとんど旨味がないのではというのは同意である。

個人的に疑問に思ったのは地方にチャンスがあるというところ。

ここで日本の中古物件の評価額は海外に比べて異常に安いということが書かれているが日本独自の状況を海外と比べてみてもそこに意味があるとは思えなかった。

また地方物件のキャッシュフローが高いということはそれだけのリスクがあるということで、賃貸不動産経営者たちが判断して市場価格が形成されているはずなのでそこはメリットを感じる人にとってだけのメリットなのであり、本質的なバリューではないというレベルに感じた。

巻末の記載

巻末にはこんなことが書かれている。

著者の開催している大家の会では皆が物件と融資情報を持ち寄ってシェアをする環境ができているということだ、ここで色々と物件を紹介して紹介手数料を取ったり、自身の手持ち物件を有利な価格で売却しているしたりしているのかもしれない。

もちろん紹介されたり物件を購入した人が自分にとってメリットがあったと長期的に思えるのであれば win-win の関係であり素晴らしいことである。

感想まとめ

何冊か最近の不動産投資に関する本を読んだが、どの本も著者が何かコンサルタントやセミナーなどを開催しており本業の不動産で儲けるよりもそういった副次的な事業で儲けているのではないかと感じさせられることが多々ある。

もちろんセミナーを受けた人が人が非常に有効だと思える情報を得られたのであれば win-win の関係であり良いことなのだが、ネットで調べたり図書館で本を借りたりすれば無料で得られる情報が割合多いのではないかと個人的に思ってしまう。

ネット上で見る動産投資家不動産投資家も本来は不動産賃貸事業経営者なのだがやたらと大家の会やセミナーに参加しろ、メンターを作れたとかだとか、まず買ってみろだとか勧めてくる傾向があると思う。

そうするとシンプルにカモ(例えば自分のいけていない不動産を売りつける相手だったり、不動産屋の物件を紹介して紹介料をもらうなど)を求めてる投資家も多いのではないかと思うので気をつけることが大事だと思っている。

こういった類の不動産投資家はやたらとまず物件を買わないと話にならないだとか、聞き手の危機感を必要以上に煽り、性急に話を進めてくるがこれは単純に自分から物件を買って欲しいとか、それでなくても不動産投資用物件が活況になれば市場に流動性が生まれて自身の物件でキャピタルゲインが得られる可能性が高まるので、ポジショントークでやってる人も多いのではないかと思われる。

私は生来慎重な性格らしく 、1億程度の多額の借金を抱えて不動産経営をして、例えば多くの店子が同時に退去してしまいローンの返済に窮することなどを想像すると不安を感じてしまう事は想像に難くないため、そこまで高額の借金をすることはためらわれる。

もちろん戸数を増やして全空リスクを均すことができればその心配は少なくなるだろうがそこに行き着くまでに狭き門をコイントスに近い運だめしのような状況で、何度もくぐり抜けないといけないと考えると二の足を踏んでしまう。

このようなリスクをさけ(たまたまの人も居るだろうがまあ運も実力のうちでしょう)、うまく成功している著者の戦略を真似るのはなかなかハードルが高いと感じた。 

不動産投資の優位性

こういったことを総合的に考えると、不動産投資のぶれない優位性に着目する事が重要かなと考えさせられる。

不動産投資の優位性を考える時には、まずこうした不動産投資戦略やメソッドの優位性というのはすぐに失われるものであるものであるということと、未来の市場価格は誰にも予想できないものであるということ、将来的な賃貸利回りはすでに値段に織り込まれているということを勘案する必要が有る。


そうなると、不動産投資におけるぶれない優位性の1点目は一般的な人が見向きもしないようなボロボロで価格が安くなってるものを自分自身の手腕でバリューアップすること、2点目はいわゆる市場の歪みを捉えること、例えば売主側の事情ですぐ不動産物件を現金化したい時に市場価格より何割か安い価格で売りに出されることがある、そのチャンスを捕まえると言う、2点くらいであり、重要視すべき点なのかなと思う。

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